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Cooperativas de Viviendas. Recuperación de las cantidades anticipadas cuando no existe aval.

Actualizado: ene 28



Queremos abordar en este artículo la siempre particular situación del acceso a una vivienda a través de una cooperativa de viviendas, debido a las especiales relaciones de estos entes asociativos con sus integrantes y las sociedades gestoras de las mismas así como por las similitudes que existen entre la adjudicación de una vivienda mediante el sistema cooperativo y la tradicional compraventa de inmuebles sobre plano o en fase de construcción. En este orden de cosas, nos vamos a detener especialmente en las acciones que asisten a un socio cooperativista para reclamar la devolución de las cantidades anticipadas cuando la edificación fracasa y no se finaliza y las cantidades anticipadas, además, no han sido garantizadas mediante aval o seguro de caución. La intención de las siguientes líneas es discernir si para esta coyuntura ha de acudirse al procedimiento de baja establecido estatutariamente o bien ejercitando la acción de resolución del contrato con la cooperativa de forma similar a la resolución de un contrato de compraventa de un piso o local futuro.


Antes de nada, recordemos que, de conformidad con el artículo 1.1 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, una cooperativa es: «una sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, conforme a los principios formulados por la alianza cooperativa internacional, en los términos resultantes de la presente Ley». Junto a ello, dentro de las diferentes tipologías de cooperativas existentes encontramos las «cooperativas de viviendas», cuya finalidad legalmente establecida es la de asociar a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan.


Cada Comunidad Autónoma posee su propia Ley de Cooperativas, habiéndose dado en el particular desarrollo normativo de estas disposiciones curiosidades como la que se aprecia con la Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, cuya entrada en vigor es anterior a la propia normativa estatal.


No siempre quienes se suman a un proyecto cooperativo para conseguir un hogar son conscientes de que, en puridad, se convierten en autopromotores y que son corresponsables junto al resto de cooperativistas de todos los gastos que se generen en la aventura edificatoria. Es aquí donde aparece la figura de la «gestora de cooperativas» como empresa especializada que, habitualmente, mediante un contrato de mandato o de arrendamiento de servicios, lleva a cabo una labor de asesoramiento integral durante todo el proceso constructivo para la cooperativa, confundiéndose fácilmente con una promotora inmobiliaria al uso. En algún comentario anterior ya dejamos patente esta práctica, alertando del riesgo de abusos que puede acontecer con respecto a lo que se conoce como «promoción inmobiliaria encubierta» al asumir el gestor todos los aspectos jurídicos, económicos, administrativos y técnicos de la promoción, llamando la atención de aquellos interesados en acceder a una cooperativa para que estén alerta sobre este particular.


Recordemos igualmente que el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dispone lo siguiente: «Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas». Por ende, el denominado «gestor-promotor» será aquel que adopte las decisiones fundamentales del proceso edificatorio, por ejemplo, adquirir el suelo, elegir la constructora, la Dirección Facultativa, etc…


Volviendo al tema principal al que se ciñe el presente comentario procede despejar la incógnita de cuál es el cauce a seguir por el cooperativista para solicitar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta a la cooperativa cuando no se ha suscrito el aval o seguro de caución que garantiza su devolución.


Ciertamente no ha sido una cuestión pacífica en las resoluciones de los Tribunales de Justicia, existiendo sentencias favorables a las dos posiciones expuestas anteriormente. Un primer grupo de sentencias que consideran que se deben seguir los cauces estatutarios para recuperar las cantidades anticipadas: sentencias de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª), de 19 de julio de 2010 y de 7 de septiembre de 2012; sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª), de 26 de febrero de 2013 y (Sección 10ª) de 2 de octubre de 2013. Por su parte, otro conjunto de sentencias resuelven la cuestión controvertida permitiendo la resolución del contrato de incorporación a la cooperativa por incumplimiento de esta última de sus obligaciones legales de forma idéntica a los supuestos de contratos de compraventa de pisos o locales sobre plano.


Esta dicotomía motivó la formulación de un recurso de casación por «interés casacional» por parte de un particular cooperativista en el pleito que mantenía contra la entidad avalista de su promoción de viviendas, al existir sentencias contradictorias de diferentes Audiencias Provinciales, desembocando el litigio en la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2016, de la cual resulta un criterio uniforme sobre la materia. La cuestión jurídica que resuelve el Alto Tribunal en dicha resolución se centraba en dilucidar si una persona que entrega cantidades anticipadas para adquirir una vivienda en régimen de cooperativa puede resolver el contrato de incorporación a la entidad por incumplir la cooperativa las obligaciones legales que se imponen a todo promotor de garantizar las cantidades entregadas a cuenta (aval o seguro de caución) o si, por el contrario, la cualidad de socio le somete al procedimiento estatutario de baja voluntaria de la cooperativa.


Sintetizando los argumentos del Tribunal Supremo en su sentencia las conclusiones alcanzados son:


1. La doctrina jurisprudencial es terminante en cuanto a la obligación de garantizar con aval o seguro de caución las cantidades entregadas a cuenta, calificándose como una «obligación esencial» para el promotor inmobiliario mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada. La omisión de esta garantía facultará al cooperativista en este caso para no seguir pagando cantidades a cuenta o para resolver el contrato por incumplimiento de la cooperativa.


2. En conexión con lo anterior, respecto al cauce a seguir para recuperar las cantidades anticipadas, el Alto Tribunal considera que la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista el derecho a recuperar las cantidades pero no con cargo a la cooperativa, pues en ese caso lo soportarían el resto de cooperativistas, sino contra el gestor de la cooperativa por su condición de profesional. Esta imputación de responsabilidad además se hace aun cuando el gestor no sea en puridad el perceptor de las cantidades anticipadas y aunque responda solidariamente el Consejo Rector de la propia cooperativa.


3. Una vez recuperadas las cantidades, el cooperativista deberá solicitar la baja de la cooperativa respetando el procedimiento establecido estatutariamente.

Respecto a la sentencia comentada y poniendo sobre los hechos a cualquier lector avezado hay que precisar que la misma se basa en el tenor literal de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, previo a la reforma que entró en vigor el 1 de enero de 2016 y que literalmente hablaba de «percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores y gestores». Ahora bien, sentado lo anterior, no es menos cierto que aunque el texto actualmente en vigor únicamente se refiere a «promotores» no alcanzamos a ver razón alguna para que futuras resoluciones que recaigan en supuestos similares tengan idéntico fallo que el comentado.